La fraude dans la vente en l'état futur d'achèvement en secteur protégé
Le contournement des règles du secteur protégé de la vente d’immeuble à construire peut être plus ou moins subtil, plus ou moins important. Le présent article s’attache à démontrer que, quel soit le contournement en cause, celui-ci peut conduire à retenir la responsabilité civile et pénale du promoteur.
En secteur protégé de la vente en l’état futur d’achèvement, tel que défini par l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation, les règles assurant la protection de l’acquéreur sont impératives. Le promoteur qui ne les respecte pas s’expose à voir tant sa responsabilité civile que sa responsabilité pénale engagée. Deux délits sont en effet sanctionnés : celui de détournement de fonds et celui de versements irréguliers1.
Le délit de détournement de fonds est prévu par l’article L. 263-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il consiste à utiliser les fonds versés à une autre fin que la construction ou la réalisation des travaux. Quant au délit de versements irréguliers, tel que défini à l’article L. 263-1 du CCH, il peut être constaté lorsqu’interviennent des versements non respectueux de l’article R. 261-14 du même code, soit au sein d’une vente en l’état futur d’achèvement soit lorsqu’il y a eu un contournement de l’obligation de conclure une telle vente, en dissociant par exemple le transfert de[...]
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Roujou de Boubée G., « Infractions pénales en matière de construction », JCl. Constr.-urb., fasc. n° 240.
Cass. crim., 27 janv. 2004, n° 03-83428 : Constr.-Urb. 2004, comm. 72, note Sizaire D.
JCl. Contrats - Distribution, « Contenu du contrat », fasc. 50 ; Rouvière F., « La remise en cause du contrat par le juge », in L’efficacité du contrat, 2011, Dalloz, p. 41.
Exemple des espaces verts dans un lotissement : Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 95-19166 : Bull. civ. III, n° 174.
Sur la distinction entre la promesse publicitaire d’une vue imprenable sur la mer et d’une vue totale sur la mer : CA Fort-de-France, 11 juin 2010, n° 04/00923.
Cass. 3e civ., 17 juill. 1996, n° 94-17810 : Bull. civ. III, n° 197.
CA Bastia, 4 nov. 2009, n° 07/00966 où le terrain jouxtant celui où devait être réalisé le programme immobilier comportait de nombreux arbres qui empêcheraient toute vue sur la mer.
Cass. 3e civ., 19 mai 2016, nos 14-28278 et 14-29708 : Gaz. Pal. 26 juill. 2016, n° 272b4, p. 74, obs. Zalewski-Sicard V.
Cass. crim., 15 déc. 1980, n° 80-90497 : Bull. crim., n° 347.
Cass. 3e civ., 10 févr. 1999, n° 96-18690 : Bull. civ. III, n° 3 ; RDI, n° 2, juin 1999, p. 317, obs. Derruppé J. ; JCP G 2000, II 10272, note Kéita M. ; obs. Monéger J., ss. Cass. ass. plén., 17 mai 2002, n° 00-11664 : JCP G 2002, II 10131.
Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, n° 14-29655, PB : Gaz. Pal. 23 févr. 2016, n° 258e4, p. 82, obs. Zalewski-Sicard V. ; Defrénois 15 avr. 2016, n° 122v1, p. 9, obs. Périnet-Marquet H. ; Constr.-Urb. 2016, comm. 28, note Sizaire C.
Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, n° 15-11342 : Gaz. Pal. 26 juill. 2016, n° 272b1, p. 70, obs. Zalewski-Sicard V.
Déjà, en 1983, Michel Dagot écrivait que « peu importe le mode d’occupation du logement, qu’il soit destiné à la résidence principale ou à la résidence secondaire ; peu importe qu’il doive constituer la résidence personnelle de l’acquéreur, doive être loué à un locataire, être occupé à titre gratuit, voire rester vide dans l’attente d’une occupation quelconque : le mode d’occupation du logement est sans incidence ici dès lors qu’il s’agit d’un logement : la nature de l’immeuble vendu importe seule pour que le contrat relève du secteur protégé » (Dagot M., La vente d’immeuble à construire, 1983, Litec, p. 67, n° 138).
Arr., 17 mai 2016, définissant le modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement prévu à l'article R.* 261-24 du code de la construction et de l'habitation : JO, 27 mai 2016, texte n° 33.
Zalewski-Sicard V., « Une nouvelle attestation pour la vente d’immeuble à construire : l’attestation d’achèvement et son modèle », JCP N 2016, act. 800.
Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-15681 : Gaz. Pal. 2 sept. 2014, n° 190h3, p. 32, obs. Zalewski-Sicard V.
Stemmer B., « Le lien entre la vente du terrain et la construction, critères d’application des ventes d’immeubles à construire », JCP N 1984, prat. 8912 ; Viguier J.-L., « Le terrain procuré », JCP N 1986, prat. p. 143 ; Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P. et Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, 9e éd., 2014, Dalloz, nos 391 et s. ; Périnet-Marquet H., Droit de l’urbanisme et de la construction, 10e éd., 2015, Montchrestien, p. 1048, n° 1451 ; Zalewski-Sicard V., « Le terrain procuré », Revue des juristes du Cridon Sud-Ouest, avr. 2011, fiche 656, n° 163.
Sur cette hypothèse : CA Rouen, 27 mars 2007, n° 05/00382 : Constr.-Urb. 2007, comm. 200, note Cornille P.
V. égal. : CA. Rouen, 27 mars 2007, préc.
Cass. 3e civ., 19 mai 2015, nos 14-10937 et 14-13250 : Defrénois 15 avr. 2016, n° 122v3, p. 10, obs. Périnet-Marquet H. – Cass. 3e civ., 5 mai 2015, n° 14-10856 : Gaz. Pal. 8 sept. 2015, n° 238u6, p. 32, obs. Zalewski-Sicard V.
En sens contraire toutefois : Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P. et Tournafond O., op. cit., n° 670.
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